Stanovisko MF SR k problematike predloženia vyúčtovania podľa zákona o vlastníctve bytov

Aktualizované dňa: 18.06.2020 06:00

Stanovisko Ministerstva financií Slovenskej republiky k problematike predloženia vyúčtovania podľa zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o vlastníctve bytov“) v súvislosti s prijatím zákona č. 156/2020 Z.z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 67/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach vo finančnej oblasti v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon č. 67/2020 Z. z.“)

V súlade s § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov musí každé spoločenstvo a každý správca najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa domu, najmä o finančnom hospodárení domu, o stave spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, ako aj o iných významných skutočnostiach, ktoré súvisia so správou domu. Zároveň sú povinní vykonať vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v dome.

Za nesplnenie tejto povinnosti zákon o vlastníctve bytov umožňuje vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome sankcionovať správcu neuhradením poplatku za správu za obdobie omeškania. Nesplnenie tejto povinnosti správcom je možné považovať takisto za porušenie povinnosti poskytovať služby v súlade so zákonom o vlastníctve bytov, ktoré v rámci kontroly vnútorného trhu môže sankcionovať Slovenská obchodná inšpekcia.

Mimoriadnou situáciou spôsobenou pandémiou mohli nastať okolnosti, ktoré mali vplyv na nesplnenie povinnosti uvedenej v § 7b ods. 3 a § 8a ods. 2 zákona o vlastníctve bytov v zákonnom termíne, ako bol napríklad výpadok zamestnancov správcov z dôvodu karantény, práceneschopnosti alebo ošetrovania člena rodiny a pod.

Podľa § 36d ods. 1 zákona č. 67/2020 Z.z. spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove alebo právnická osoba alebo fyzická osoba, s ktorou vlastníci bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove uzatvorili zmluvu o výkone správy, nie sú v omeškaní s povinnosťou predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa bytového domu alebo nebytovej budovy a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v bytovom dome alebo v nebytovej budove v lehote podľa zákona o vlastníctve bytov, ak bolo spôsobené negatívnymi následkami pandémie a takúto správu a takéto vyúčtovanie predložia do 31. júla 2020.

Na základe citovaného ustanovenia tohto zákona nebudú spoločenstvo alebo správca v omeškaní, aj keď z dôvodov súvisiacich s pandémiou ochorenia COVID – 19 nestihli predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov správu o svojej činnosti za predchádzajúci rok týkajúcej sa bytového domu alebo nebytovej budovy a vyúčtovanie použitia fondu prevádzky, údržby a opráv, úhrad za plnenia rozúčtované na jednotlivé byty a nebytové priestory v bytovom dome alebo v nebytovej budove (ďalej len „vyúčtovanie“) do 31.mája 2020. Podmienkou však je, že vyúčtovanie, ktoré nebolo predložené v riadnom termíne z objektívnych príčin, musia predložiť najneskôr do 31. júla 2020, inak sa dostanú do omeškania.

Aj keď nebudú spoločenstvá a správcovia, ktorí nesplnili svoju zákonnú povinnosť predložiť vyúčtovanie, do 31. júla 2020 v omeškaní, táto skutočnosť nemá podľa § 36d ods. 2 zákona č. 67/2020 Z.z. žiadny vplyv na práva a povinnosti vyplývajúce z už predloženého vyúčtovania. V danom prípade je to právo spoločenstva a správcu (v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome alebo v nebytovej budove) na úhradu nedoplatku z vyúčtovania, resp. povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru uhradiť tento nedoplatok, a na druhej strane je to právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na vrátenie preplatku z vyúčtovania, ako aj povinnosť spoločenstva a správcu vrátiť preplatok vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru, a to v termínoch uvedených v predložených vyúčtovaniach. Takisto ide aj o právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru na reklamáciu vyúčtovania.

Tento postup sa samozrejme uplatňuje iba v prípade, ak pri vyúčtovaní nedochádza k započítaniu vzájomných pohľadávok.

Ak teda spoločenstvá a správcovia predložili vyúčtovanie do 31. mája 2020 alebo v období od 1. júna 2020 do účinnosti novely zákona č. 67/2020 Z.z., vlastníci bytov a nebytových priestorov sú povinní zaplatiť nedoplatok z vyúčtovania a správcovia a spoločenstvá musia vrátiť preplatok v lehote, ktorá bola uvedená vo vyúčtovaní. Obsah § 36d zákona č. 67/2020 Z.z. nemá takisto vplyv na prípadnú reklamáciu už predloženého vyúčtovania.

Povinnosť vlastníka bytu alebo nebytového priestoru zaplatiť nedoplatok z vyúčtovania alebo jeho právo na vrátenie preplatku z vyúčtovania predloženého po účinnosti zákona č. 67/2020 Z.z., ako aj právo na reklamáciu vyúčtovania sa odvíja od termínu predloženia vyúčtovania a lehôt ustanovených v tomto vyúčtovaní.